Odszkodowanie na mocy decyzji ZRID. Podstawą do wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie na mocy jest decyzja ustalająca wysokość należnego odszkodowania. Wydaje ją organ I instancji w ciągu 30 dni od momentu, kiedy sama decyzja ZRID stała się ostateczna. Ma to miejsce w przypadku, kiedy Państwo – jako strona postępowania – nie Intensyfikacja prac związanych z lokalizowaniem dróg publicznych sprawiła, że od początku 2009 r. organy administracji odnotowały lawinowy wzrost spraw z zakresu ustalania odszkodowań za nieruchomości pozyskane pod drogi publiczne w porównaniu z latami ubiegłymi. Z danych Ministerstwa Infrastruktury wynika, że do końca 2010 r. wpłynie około 20 tys. spraw z zakresu ustalenia odszkodowań za grunty przeznaczone pod drogi. Nie można nadto zapominać, że wskutek nowelizacji specustawy drogowej obowiązkiem ustalenia odszkodowań obciążeni zostali starostowie w odniesieniu do nieruchomości pozyskiwanych pod drogi gminne i powiatowe. Duża liczba prowadzonych postępowań oraz głębokie zmiany specustawy doprowadziły do powstania, nieuchronnych w tej sytuacji, trudności interpretacyjnych. Zobacz koneicznie: Wybrane zagadnienia dotyczące odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne W celu identyfikacji i wyjaśnienia pojawiających się problemów, a także podniesie nia jakości zarówno czynności poprzedzających rozstrzygnięcia administracyjne, jak i wydawanych przez organy administracji decyzji, w dniach 19–20 listopada 2009 r. w Falentach koło Warszawy odbyło się seminarium z udziałem Mirosława Gdesza - sędziego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury, wojewodów, prezydentów miast oraz inwestorów. Niniejsze opracowanie (na zdjęciu po lewej) jest podsumowaniem tego spotkania. W zamyśle ma ono służyć wyjaśnieniu zawiłości w procedurze ustalania odszkodowań za nieruchomości pozyskiwane pod budowę dróg publicznych, wskazaniu zagadnień dyskusyjnych, poja wiających się na tle stosowania przepisów specustawy drogowej, a także przedstawieniu propozycji ich rozwiązania. Podjęto w nim próbę interpretacji przepisów ustawy. Niektóre prezentowane tezy zostały już zweryfikowane przez praktykę, czemu dano wyraz przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych, natomiast w pozostałym zakresie opracowanie jedynie sygnalizuje podjęte rozważania. Dodatkowy przejazd pod ekspresówką, sprawa odszkodowań za przejęte grunty pod budowę drogi, kwestie związane z otworzenem zjazdów do działek podzielonych planowaną trasą. W Dobrzyniewie W przypadku przejęcia działki gruntu na cele budowy drogi gminnej właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie to co do zasady się nie przedawnia. Jego wysokość określona jest szczegółowymi przepisami prawa. Wypłata odszkodowania następuje czasami na podstawie porozumienia z gminą, lecz w wielu przypadkach konieczne jest jego dochodzenie na drodze specjalnego postępowania albo nawet na drodze postępowania sądowego. Poniżej przedstawione zostaną pokrótce wszelkie najistotniejsze kwestie związane z uzyskiwaniem odszkodowania za przejęcie gruntu pod drogę gminną. Kiedy można wywłaszczyć nieruchomość Wydzielenie działki pod budowę drogi gminnej związane jest zawsze z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości, na której projektowana jest droga. Podstawą podziału może być: – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziane jest przeznaczenie określonych gruntów na drogi gminne, – decyzja o warunkach zabudowy terenu, – decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, – decyzja o realizacji inwestycji drogowej na podstawie specustawy drogowej. Procedura ustalenia odszkodowania w specustawie drogowej Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa) przewiduje szczególny tryb ustalania i wypłaty odszkodowania. Żeby skorzystać z tego trybu, należy się najpierw upewnić, czy droga, która powstaje na wywłaszczonej nieruchomości jest budowana zgodnie z tą ustawą. Ustawa przewiduje wiele uproszczeń w celu przyspieszenia wykonywania przez państwo lub jednostki samorządu terytorialnego inwestycji drogowych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. W przypadku budowy drogi gminnej, wydzielony teren przechodzi na własność gminy na podstawie 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z chwilą, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Następnie ten sam organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (w odniesieniu do drogi gminnej będzie to starosta) winien wydać decyzję o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie. Zgodnie z ustawą decyzja ta powinna być wydana 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Odszkodowanie za przejęcie drogi gminnej przysługuje co do zasady właścicielowi nieruchomości oraz osobie, której przysługuje prawo rzeczowe na nieruchomości (czyli np. służebność, użytkowanie lub hipoteka). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Na wniosek osoby zainteresowanej możliwa jest wypłata zaliczki na poczet odszkodowania w wysokości 70 % odszkodowania w terminie 30 dni od złożenia wniosku. Wysokość odszkodowania według specustawy drogowej Według podstawowej wytycznej dotyczącej ustalania wysokości odszkodowania w tym przypadku, odszkodowanie to powinna się ustalać według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustawa zawiera też regulacje dotyczące uwzględnienia np. wartości hipoteki, którą obciążona jest wywłaszczona nieruchomość. W tym przypadku właściciel nieruchomości dostanie odszkodowanie pomniejszone o wartość pozostałej do spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Ustawa przewiduje też bonus w wysokości 5 % (zwiększenie odszkodowania), jeśli właściciel wyda nieruchomość odpowiednio szybciej, czyli w terminie 30 dni od dnia: – doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego, – doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, – w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Proponowana dodatkowa gratyfikacja finansowa ma na celu przyspieszenie procesu przejęcia drogi przez gminę. Dodatkowo, jeśli decyzja dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne, wysokość odszkodowania przysługującego właścicielowi powiększa się o kwotę 10 000 zł. Procedura określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w celu wywłaszczenia nieruchomości przewiduje procedurę wywłaszczenia nieruchomości w art. 112 i następnych. Zgodnie z art. 114 procedura administracyjnego wywłaszczenia nieruchomości pod drogę winna być poprzedzona rokowaniami z właścicielem w celu nabycia nieruchomości w drodze umowy. Często jednak mamy do czynienia z przejęciem gruntu pod drogę z mocy samego prawa. Następuje to na mocy decyzji o podziale nieruchomości, a jej skutki zostały określone w art. 98 ustawy. Zgodnie z tym przepisem „działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne”. Z uwagi na fakt, że przejście gruntu rzecz gminy następuje na podstawie samej decyzji, nie jest konieczne jakiekolwiek inne postępowanie czy też urzędowe potwierdzenie tego stanu w jakiejkolwiek innej decyzji. To sprawia, że niejednokrotnie właściciele gruntów nie są nawet do końca świadomi dokonanego wywłaszczenia, a gminy nie spieszą się z dokładnym wyjaśnieniem sytuacji prawnej, licząc po cichu na uniknięcie konieczności wypłaty niemałego czasem odszkodowania. Warto tu też dodać, że przejście prawa własności na rzecz gminy następuje z mocy prawa. Wpis prawa własności w księdze wieczystej ma wyłącznie charakter deklaratoryjny (tak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r., sygn. II SA/Gd 61/18). Rokowania w celu ustalenia odszkodowania W powyższej sytuacji ustawa przewiduje, że wysokość odszkodowania zostanie ustalona pomiędzy właścicielem przejętej działki a gminą na drodze obopólnego porozumienia. W tym celu strony powinny przystąpić do rokowań. Często jednak bywa, że rokowania te nie doprowadzają do satysfakcjonującego rezultatu. Wtedy pozostaje dochodzenie odszkodowania według ogólnych zasadach dotyczących wywłaszczenia. Wysokość odszkodowania ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej przez starostę. Niemniej, odpowiednie prowadzenie rokowań jest bardzo ważnym etapem, nawet jeśli zakończyłyby się one niepowodzeniem. Od tego bowiem zależy, czy w ogóle będzie można wystąpić z wnioskiem o ustalenie odszkodowania przez starostę. Może się nawet okazać, że wystąpienie z wnioskiem do starosty będzie przedwczesne, co spowoduje stratę całego dość długiego okresu rokowań i postępowania administracyjnego. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 stycznia 2020 r. (sygn. IV SA/Po 867/19) „dopiero jeżeli do uzgodnienia nie dojdzie, wówczas na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie jest ustalane przez starostę w drodze decyzji, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Dlatego w takim przypadku uprzednie przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi zostać udokumentowane”. Zasady ustalania odszkodowania Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera szereg przepisów dotyczących zasad ustalenia wysokości odszkodowania. Co ważne, przepisy te mają także w dużej mierze zastosowanie do wywłaszczenia dokonywanego w opisanym wyżej trybie specustawy. Zgodnie z art. 130 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku podziału w trybie art. 98 ustawy dla ustalenia wysokości odszkodowania przyjmuje się stan i przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi co do zasady wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości Dla ustalenia odszkodowania w przypadku drogi gminnej szczególne znaczenie będzie miało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Generalnie rozporządzenie to określa rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, w tym dla celu wywłaszczenia. Podstawowe znaczenie w przypadku wyceny nieruchomości dla inwestycji drogowych ma jednak art. 36 Rozporządzenia, zgodnie z którym przy ustalaniu odszkodowania np. za grunt przejęty pod drogę gminną uwzględnia się: stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania,przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji, (czyli w praktyce przeznaczenie będzie najczęściej określone w miejscowym planie). W przypadku, gdy na dzień wydania decyzji dany grunt był już przeznaczony na realizację inwestycji drogowej (czyli np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), kluczowe znaczenie ma art. 36 § 4, a właściwe jego końcowa część. Wynika z niego, że jeśli określenie wartości nieruchomości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych to wysokość odszkodowania powinna być przeprowadzona właśnie na tej podstawie. Dopiero gdy jest to niemożliwe, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Wykładnia tego przepisu jest podstawą licznych sporów pomiędzy właścicielami nieruchomości a organami, gdyż przyjęcie poglądu w myśl którego wartość nieruchomości byłaby określana w odniesieniu do gruntów przyległych automatycznie sprawiłoby, że właściciel gruntu mógłby uzyskać znacznie wyższe odszkodowanie. Wynika to po prostu z tego, że drogi gminne często powstają w otoczeniu gruntów budowlanych, mieszkaniowych lub inwestycyjnych. Natomiast ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, dostępne najczęściej w oficjalnych wykazach, zostały jednak ustalone często sztucznie, stąd również ustalone odszkodowanie bywa niesatysfakcjonujące. Z najnowszych orzeczeń podsumowujących powyższe zagadnienie warto tu przytoczyć Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2020 r. (sygn. I OSK 200/20): „Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości”. Co więcej sądy administracyjne zwracają uwagę, że analiza rynkowa powinna sięgać aż do rynku całego województwa, jeśli brak jest danych na rynku lokalnym. Tak przyjął Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 26 lutego 2020 r. (sygn. I OSK 216/20): „Szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego”. Przyjęte przez sądy administracyjne stanowisko jest krytykowane przez wielu właścicieli domagających się wyższego odszkodowania. W praktyce jednak wynika z niego, że – o ile nie uda się przełamać tej dominującej linii orzeczniczej sądów administracyjnych – najczęściej będzie możliwe znalezienie nieruchomości podobnych dla celów wyceny w ujęciu porównawczym i określenie na tej podstawie wysokości odszkodowania. Podsumowanie W celu uzyskania słusznego odszkodowania za przejętą przez gminę drogę konieczne jest zapoznanie się z szeregiem aktów prawnych. Przede wszystkim konieczne jest ustalenie procedury, w ramach której gmina przejęła działkę. Dopiero później można zastanawiać się nad kalkulacją oraz sposobem ustalenia odszkodowania. Na jego wartość będzie miało wpływ dokładne określenie charakterystyki wywłaszczonej działki gruntu. Powyższe zestawienie przepisów oraz przykładów nie traktuje tematu w sposób wyczerpujący. Do rozpatrzenia konkretnego przypadku niezbędna jest całościowa ocena przepisów prawa, a także analiza orzecznictwa sądów administracyjnych w podobnych sprawach. <
Praktyka realizacji tego typu inwestycji oraz postępowań o odszkodowania za wywłaszczenie w ogóle, prowadzi do wniosku, że nie tylko wysokość odszkodowania, ale również termin wypłaty, czyli to kiedy faktycznie zostanie wypłacone odszkodowanie, w znacznej mierze uzależnione jest od postawy i działań podejmowanych przez
Zdaniem Ministra Finansów wywłaszczenie gruntów, podlega opodatkowaniu VAT, gdy wywłaszczana osoba działa w charakterze podatnika VAT. Odszkodowanie (w kwocie brutto) z tytułu stanowi wynagrodzenie z tytułu podlegającej opodatkowaniu VAT dostawy gruntu. Jednak zwolnieniem z VAT jest objęta dostawa (tj. w tym przypadku wywłaszczenie), której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane (np. grunt rolny, czy leśny). Wywłaszczanie nieruchomości (w tym gruntów rolnych) – co z VAT Na niejasności związane z opodatkowaniem VAT wywłaszczanych nieruchomości (w tym gruntów rolnych) pod drogi i gazociąg zwrócił uwagę poseł Zbigniew Ajchler w interpelacji z 4 grudnia 2018 r. Poseł poinformował, że aktualnie w Wielkopolsce trwa budowa drogi ekspresowej nr 5 oraz gazociągu z północy na południe, a dla potrzeb tych budów mocą decyzji administracyjnych przejmowane (wywłaszczane) są grunty rolne. Wywłaszczane grunty podlegają wycenie rzeczoznawcy powoływanego przez podejmującego decyzję. Na podstawie decyzji rzeczoznawcy właściciel otrzymuje odszkodowanie za przejęcie gruntów. Większość właścicieli przejmowanych gruntów jest podatnikami VAT. Zgodnie z art. 42 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT takie przejęcie gruntów rolnych winno być zwolnione z podatku, gdyż podatnik nie dysponuje decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak zdaniem posła interpretacja części służb skarbowych jest inna - twierdzą, że w przypadku przeznaczenia przez przejmującego grunty rolne pod budowę dróg lub sieci gazociągu należy zapłacić podatek. W związku z powyższym poseł zadał pytanie Ministrowi Finansów czy grunty rolne są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a jeżeli podlegają, to czy podatnik winien otrzymać jako odszkodowanie wartość wyliczona przez rzeczoznawcę plus 23 % VAT? Polecamy: Biuletyn VAT Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata Wywłaszczenia nieruchomości są opodatkowane VAT – grunty rolne korzystają ze zwolnienia 2 stycznia 2019 r. na interpelację odpowiedział (w imieniu Ministra Finansów) Filip Świtała, podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów. Minister zwrócił uwagę na kluczowe w tym zakresie przepisy ustawy o VAT. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT – w tym także dostawa gruntów - podlegają opodatkowaniu VAT pod warunkiem, że wykonywane są przez podatnika działającego w takim charakterze, czyli w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej). Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na podstawie natomiast art. 2 ust. 1 lit. a) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej2 – dalej „dyrektywa 2006/112/WE” – opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Zgodnie z powyższym (zdaniem Ministra Finansów) wywłaszczenie gruntów, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy grunty te są dostarczane przez podatnika (wywłaszczonego) działającego w takim charakterze. Natomiast odszkodowanie, które otrzyma podatnik z tytułu wywłaszczenia, będzie stanowić wynagrodzenie z tytułu podlegającej opodatkowaniu VAT dostawy gruntu. Minister Finansów przytoczył też reprezentatywne orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w tym zakresie. W wyroku w sprawach połączonych C-180/10 Słaby i C-181/10 Kuć TSUE orzekł 15 września 2011 r., iż: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” Zdaniem Ministra Finansów konkluzje wynikające z ww. orzeczenia TSUE mają zastosowanie również do kwestii sposobu opodatkowania czynności przeniesienia własności nieruchomości rolnej (w drodze wywłaszczenia za odszkodowaniem), przeznaczonej na potrzeby budowy dróg, autostrad, gazociągu, itp. Zatem trzeba wskazać, że art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, pojęcie „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem ww. zwolnienie z VAT przysługuje odnośnie takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Ze zwolnienia z VAT w tym przypadku korzystają więc dostawy gruntów rolnych i leśnych. W praktyce problematyczne bywa rozstrzygnięcie, czy czynność wywłaszczenia powinna zostać opodatkowana VAT jako mająca za przedmiot grunty rolne (użytkowane w gospodarstwie rolnym) czy też jako mająca za przedmiot tereny budowlane (przeznaczone pod budowę drogi). Minister Finansów zaznaczył, ze wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (wydawanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych) wywołuje taki sam skutek w zakresie dotyczącym zmiany przeznaczenia wywłaszczanej nieruchomości, jak wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydawanej na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jednocześnie – uwzględniając treść art. 11i ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, stanowiący iż w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – podkreślić należy, iż zezwolenie na realizację inwestycji drogowej skutkuje przeznaczeniem nieruchomości pod zabudowę, niezależnie od tego, czy dla tej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz niezależnie od jego treści. Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl tych przepisów zmiana przeznaczenia wywłaszczanych nieruchomości z rolnych na przeznaczone pod zabudowę odbywa się w tym samym momencie, w którym te nieruchomości stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego. Zmiana ta nie wystąpiłaby gdyby nie doszło do czynności wywłaszczenia. Nie znajdowałoby zatem uzasadnienia stwierdzenie, iż najpierw dokonano zmiany przeznaczenia nieruchomości, a następnie dokonano ich dostawy (wywłaszczenia) – już jako terenów budowlanych. Z tych powodów, zdaniem Ministra Finansów wywłaszczana nieruchomość rolna powinna zostać potraktowana na gruncie VAT (opodatkowana lub zwolniona) na zasadach właściwych dla nieruchomości rolnej. Jednak Minister Finansów wyraźnie też zaznaczył, że z uwagi na możliwe różne stany faktyczne w każdym konkretnym przypadku wywłaszczenia gruntu konieczna będzie jego szczegółowa analiza w celu prawidłowego opodatkowania transakcji (co wynika m. in. z ww. orzecznictwa TSUE). W razie wątpliwości podatnik zawsze też może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Kwota VAT nie jest doliczana do wartości odszkodowania Ponadto Minister Finansów poinformował, że jeżeli w danym stanie faktycznym wywłaszczenie gruntów będzie opodatkowane VAT, to kwota VAT nie jest doliczana do wartości odszkodowania. Innymi słowy - wysokość odszkodowania jest kwotą brutto, zawierającą w sobie kwotę podatku VAT, obliczanego zgodnie z tzw. metodą „w stu”. Tak samo interpretuje tą kwestię NSA (przykładowo: wyrok z 28 listopada 2017 r. sygn. akt I OSK 347/16; wyrok z 27 października 2016 r. sygn. akt I OSK 1289/16; wyrok z 3 grudnia 2015 r. sygn. akt I OSK 802/14).
Warszawa musi zapłacić Polnordowi za grunty pod drogę S2 - RMF24.pl - Miasto Warszawa ma zapłacić spółce Polnord odszkodowanie za grunty pod drogę S2 - orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

Dzisiaj, wracam do poruszonego wcześniej przeze mnie tematu odszkodowań za grunty przejmowane pod drogi na skutek decyzji wójta (odpowiednio prezydenta lub burmistrza) o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, wydanej w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu zachowania przejrzystości zapisu używane przeze mnie wyrażenia:– „właściciel” oznacza osobę lub podmiot ubiegający się o odszkodowanie, zatem nie tylko właściciel (rozumiany jako osoba fizyczna i inny podmiot posiadający osobowość prawną np. spółka prawa handlowego) nieruchomości w dacie wydania decyzji podziałowej (decyzji wywłaszczeniowej), ale również jego następca prawny (np. spadkobierca, cesjonariusz);– „gmina” oznacza podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania, czyli podmiot na rzecz którego doszło do przejęcia drogi, zatem w świetle przepisów obowiązujących na gruncie ww. ustawy, będzie to nie tylko gmina ale również Skarb Państwa (w większości przypadków faktycznie będzie to jednak gmina);– „organ” oznacza organy administracji publicznej właściwe do rozstrzygania spraw odszkodowawczych (starosta, wojewoda), oraz sądy administracyjne właściwe do rozstrzygania zażaleń i skarg (Wojewódzkie Sądy Administracyjne) oraz sąd właściwy do rozstrzygania zażaleń i skarg kasacyjnych od rozstrzygnięć sądów administracyjnych (Naczelny Sąd Administracyjny).W toku procedury odszkodowawczej osoby ubiegające się o odszkodowanie napotykają na szereg utrudnień. Część z nich wynika z działań drugiej strony sporu (przeciwnika procesowego), zaś część z nich ma swoje źródło w błędnym prowadzeniu postępowań przez organy administracji a nawet sądy(!). Błędy organów przejawiają się w przewlekłym prowadzeniu postępowań a w skrajnych przypadkach na ich całkowitej bezczynności. Innymi kategoriami nieprawidłowości są błędy interpretacyjne i błędne stosowanie właściwych przepisów. Podmioty zobowiązane do wypłaty odszkodowań to podmioty profesjonalne, które bardzo często korzystają z dodatkowej obsługi prawnej oraz usług innych specjalistów (np. geodetów czy rzeczoznawców majątkowych). Działania gminy mają na celu uniknięcie obowiązku wypłaty odszkodowania, lub choćby obniżenia jego wysokości. W części spraw działania te są nakierowane wyłącznie na utrudnianie postępowania co ma bezpośredni wpływ na to kiedy całe postępowanie się zakończy, a tym samym koszty po stronie właściciela. Takie działania mają jedynie nakłonić go do zaniechania dalszych działań. Nieumiejętnie prowadzenie postępowania może mieć swój nieodwracalny (prawomocny) w skutkach finał – niekorzystny dla dzisiejszym wpisie, chciałbym nieco więcej uwagi poświęcić zagadnieniu związanym z oceną skuteczności oświadczenia byłego właściciela o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania, na gruncie ww. ustawy. Dotyczy to zatem sytuacji, w której właściciel ubiegający się o podział nieruchomości złożył oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Z pewnością dla wielu z Państwa nie będzie to zaskoczenie, ale praktyka pokazuje że w większości spraw gmina odmawia „dobrowolnej” wypłaty odszkodowania wyłącznie z tego powodu, że istnieje takie oświadczenie. Niestety, bywa również tak, że organy właściwe do rozstrzygania spraw odszkodowawczych, niemal bez szerszej analizy i argumentacji aprobują takie stanowisko i odmawiają ustalenia jednak będzie można rzetelnie ocenić czy takie lub inne oświadczenie ma jakiekolwiek znaczenie dla roszczeń o odszkodowanie, każdorazowo konieczna jest wnikliwa analiza oświadczenia, jego treści, formy i okoliczności w jakich zostało złożone. Należy potwierdzić czy faktycznie, ponad wszelką wątpliwość, autorem oświadczenia jest właściciel któremu przypisuje się jego autorstwo. A jeśli zostało złożone przez inną osobę, to czy ta mogła złożyć takie oświadczenie, a zatem należy ustalić czy taka osoba była do tego odpowiednio umocowana, a dalej czy i w jaki sposób (i czy poprawnie) zostało to wykazane w chwili złożenia oświadczenia. Następnie, analiza treści oświadczenia jest niezbędna celem ustalenia jaka faktycznie była wola osoby która je złożyła. Nie bez znaczenia pozostaje forma w jakiej zostało złożone oraz termin (data złożenia oświadczenia). Ponadto, nie bez znaczenia są okoliczności złożenia tego typu oświadczeń. I tak w wielu przypadkach, właściciel postawiony przez urzędnika w sytuacji, w której „warunkiem” pozytywnego załatwienia sprawy czyli uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki jest złożenie oświadczenia o „zrzeczeniu się” prawa do odszkodowania lub przekazania działki „nieodpłatnie” lub innego jednoznacznie niekorzystnego oświadczenia, de facto właściciel jest postawiony w warunkach niedopuszczalnego przymusu. Warto dodać, że taka postawa urzędnika może powodować jego odpowiedzialność dyscyplinarną, a w skrajnych sytuacjach nawet odpowiedzialność okolicznościach konkretnej sprawy, te kwestie nabierają zasadniczego charakteru, ponieważ uznanie takiego oświadczenia za skuteczne prawnie, w ostatecznej decyzji lub prawomocnym wyroku oznacza definitywne zamknięcie drogi do uzyskania szczególną uwagę zasługuje przy tym fakt, że w jednym z ostatnich orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wydanym w sprawie jednego z naszych Klientów, Sąd potwierdził, powołując się także na wcześniejsze orzecznictwo, że „co do zasady istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne. Jednakże może to nastąpić dopiero wtedy, gdy takie roszczenie powstaje, tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień przewidzianych w ust. 3 art. 98 Innymi słowy, nie wchodząc nawet w analizę innych szczegółów i okoliczności złożenia oświadczenia, o których pisałem wcześniej, Sąd uznał że wszelkie oświadczenia tego rodzaju złożone zanim decyzja podziałowa stała się ostateczna, są bezskuteczne. Oznacza to, że zgodnie z naszym stanowiskiem, potwierdzonym przez Sąd, biorąc pod uwagę jedynie kryterium czasu (daty złożenia oświadczenia, zatem bez konieczności analizy pozostałych okoliczności) bezwzględnie bezskuteczne są oświadczenia właściciela o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania złożone przed lub w dniu złożenia wniosku o podział nieruchomości, w dniu wydania lub doręczenia decyzji podziałowej, lub nawet po jej wydaniu ale zanim uzyskała walor znamienny jest fakt, że w okolicznościach sprawy rozpatrywanej przez NSA, zarówno organ I instancji – w tym przypadku Starosta Wejherowski, jak również organ II instancji – w tym przypadku Wojewoda Pomorski, oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku konsekwentnie twierdziły, że właściciel może skutecznie zrzec się odszkodowania w każdym momencie – zarówno przed jak i po ostateczności decyzji zatem na pytanie zawarte na wstępie, czy właściciel może skutecznie zrzec się prawa do odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, należy stwierdzić że tak, jak najbardziej jest to możliwe, ale jest to uzależnione od szeregu okoliczności, z czego większość musi wystąpić kumulatywnie. Punktem wyjścia jednak dla działań osoby ubiegającej się odszkodowanie powinno być raczej stwierdzenie, że co do zasady każdemu właścicielowi przysługuje prawo do odszkodowania, nawet jeśli wcześniejszej złożył oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa.

Może także zasądzić odszkodowanie na rzecz właściciela gruntów. W przypadku gdy w planie jest przeznaczenie tylko części działki pod inwestycję celu publicznego, możesz powołać się na art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami [Status prawny działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne] (zobacz treść na lexlege). Odpowiedź: Jeśli wywłaszczenie następuje za wynagrodzeniem (odszkodowaniem), to stanowi ono odpłatną dostawę towarów. W związku z tym mogą znaleźć zastosowanie przepisy dotyczące zwolnień od podatku. Dostawa (otrzymanie odszkodowania) działki niezabudowanej, nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Natomiast jeśli chodzi o drugą działkę, to dopóki znajduje się na niej baner reklamowy, będziemy mieli do czynienia z dostawą terenu zabudowanego, gdyż baner reklamowy zgodnie z prawem budowlanym traktowany jest jako budowla. Jeśli okaże się, że dostawa drugiej działki podlegałaby opodatkowaniu, to zasadne jest przyjęcie, że kwota wskazana w decyzji jest całością świadczenia należnego w postaci odszkodowania, a więc zawiera "w sobie" podatek VAT (kwota brutto), który powinien być wyliczony metodą „w stu”. Uzasadnienie: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie (art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) - dalej W świetle powyższego należy uznać, że w tym przypadku odszkodowanie pełni funkcję wynagrodzenia. Innymi słowy, jeśli wywłaszczenie następuje za wynagrodzeniem (odszkodowaniem), to stanowi ono odpłatną dostawę towarów. Opodatkowaniu podatkiem VAT nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania. (zob. wyrok WSA z 20 lutego 2014 r., III SA/Gl 1284/11, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, IPPP1/443-240/12-4/MP z dnia 14 maja 2012 r.). W związku z tym, że mamy do czynienia z dostawą towarów w opisanym przypadku mogą znaleźć zastosowanie przepisy dotyczące zwolnień od podatku. Jeśli chodzi o grunt niezabudowany, to w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Co istotne, przepis ten nie uzależnia zastosowania zwolnienia od tego czy podatnik odliczył podatek z tytułu nabycia gruntu. Jak wynika zaś z treści art. 2 pkt 33 przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji dostawa (otrzymanie odszkodowania) działki niezabudowanej, nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług (zob. interpretacja ogólna Ministra Finansów, PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639 z dnia 14 czerwca 2013 r.). Natomiast jeśli chodzi o drugą działkę, to dopóki znajduje się na niej baner reklamowy, będziemy mieli do czynienia z dostawą terenu zabudowanego, gdyż baner reklamowy zgodnie z prawem budowlanym traktowany jest jako budowla. Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeśli przedmiotem dostawy będzie więc budowla wraz z gruntem, to zastosowanie będzie miał art. 29a ust. 8 co oznacza, że grunt na którym położony jest baner będzie opodatkowany wg takich samych zasad jak ta budowla. Zakładając, że będziemy mieli do czynienia z dostawą budowli, należy odwołać się do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Tak więc, jeśli Podatnik nabył nieruchomość (baner) w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (czyli np. umowy sprzedaży podlegającej opodatkowaniu) i nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, dostawa baneru wraz z gruntem będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Należy również wskazać, że w przypadku zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej czynności. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeśli okazałoby się, że w opisanym przypadku nie będzie można zastosować ww. przepisu (np. Podatnik sam postawił baner) Podatnik powinien sprawdzić, czy zastosowanie będzie mógł znaleźć art. 43 ust. 1 pkt 10a zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a Jeśli okaże się, że dostawa drugiej działki podlegałaby opodatkowaniu, to w decyzji o wysokości odszkodowania dla przejrzystości wykazana w niej winna być kwota odszkodowania, jak i należny podatek VAT, obciążający podmiot otrzymujący odszkodowanie. Jeżeli zaś takiego rozbicia nie ma, to zasadne jest przyjęcie, że kwota wskazana w decyzji jest całością świadczenia należnego w postaci odszkodowania, a więc zawiera "w sobie" podatek VAT, który powinien być wyliczony metodą „w stu” (zob. wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r., I FSK 426/12). Mariusz Jabłoński, autor współpracuje z publikacją Vademecum Doradcy Podatkowego Odpowiedzi udzielono 29 grudnia 2014 r. Końcowo podnieść należy, iż powołane orzeczenie ETPCz z pewnością wpłynie na zmianę poprzednio rygorystycznej linii orzecznictwa w zakresie odszkodowań za grunty przejęte pod drogi na skutek podziału nieruchomości, czego przykładem może być już uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2007 r RheJTe. 400 169 144 272 409 74 151 311 440

odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi